Taxation of the First Tourist Acquirer

El primer adquiriente de un inmueble situado en un proyecto desarrollado al amparo de la ley de Fomento al Desarrollo Turístico 158-01 (modificada), o «Ley de Confotur», es beneficiario de múltiples exenciones fiscales cuyo alcance no siempre comprende.

Origen de las exenciones al primer adquiriente

Estos beneficios fueron originalmente dispuestos para el desarrollador (o promotor) del proyecto, según la parte principal del artículo 4 de la citada ley y extendidos al primer comprador de uno o varios de los inmuebles como inversionista directo mediante la adición por la Ley 184-02 del párrafo IV al referido artículo.

Entre otras exoneraciones están al Impuesto Sobre la Renta; Impuesto sobre los Activos; Impuestos sobre el Capital de Sociedades y el Impuesto a las Transferencias Inmobiliarias.

El párrafo IV del artículo 4 de la Ley 158-01 dispone que "Las exenciones establecidas por esta ley la aprovecharán las personas físicas o morales que realicen una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores en cualesquiera de las actividades indicadas en su artículo 3, y en los polos turísticos y provincias y municipios descritos en su Artículo 1 quedando excluida de tales beneficios cualquier transferencia posterior a favor de terceros adquirientes".

Criterio de la Suprema Corte de Justicia

En relación a este texto hay quienes erróneamente ponen en duda que los beneficios del artículo 4 de la Ley de Confotur le corresponden también al primer adquiriente en el proyecto turístico, a quien califican de simple comprador, pues consideran que éste mediante compra de inmueble no realiza "Una o varias inversiones directamente con los promotores o desarrolladores…", según lo estipula el referido artículo.

No obstante, la Suprema Corte de Justicia ha zanjado esta cuestión al establecer el alcance de las exenciones en favor del primer adquirente turístico. Al ratificar una sentencia del Tribunal Superior Administrativo dijo lo siguiente: "Contrario a lo que alega la institución recurrente (DGII), al establecer en su sentencia que la empresa ID, S. A., 'es el primer adquiriente de un inmueble ubicado dentro del proyecto Campo de Golf D y F, clasificado por el Confotur para beneficiarse de las exenciones concedidas por la Ley número 158-01, modificada por la Ley número 184-02 y al haberlo adquirido directamente de la promotora del referido proyecto, la convierte también en beneficiaria de las exenciones consignadas en el inciso b) del artículo 4 de la Ley número 158-01, relativas a los impuestos nacionales y municipales por derechos de transferencia del inmueble adquirido', el Tribunal a-quo interpretó y aplicó correctamente las disposiciones legales que rigen la materia..." (Inv. Delords vs DGII, BJ. NO. 1196, Julio 2010).

Es evidente que para la Suprema Corte los beneficios fiscales del citado artículo 4 de la ley 158-01 (modificada) se extienden al primer adquiriente como comprador de inmueble desarrollado al amparo de la ley 158-01 y que si producto de un desliz hubiere tributado indebidamente, procede el reembolso.

La batalla contra la burocracia administrativa

Entendido el alcance de la ley en cuanto a las exenciones y asumiendo que la Administración le haya reconocido tal como lo hemos planteado, al primer adquiriente le toca librar otra batalla, esta vez contra la burocracia administrativa excesiva.

Si bien la lógica y los principios del procedimiento administrativo indican que todas las solicitudes de exención implicadas en la operación de compra de inmueble turístico deberían hacerse de forma conjunta y en ventanilla única para facilidad del inversionista, estos trámites se han visto entorpecidos por el papeleo excesivo requerido por las entidades competentes.

Para obtener la exención de impuestos sobre activos, sobre transferencia inmobiliaria y sobre el capital se ha exigido irrazonablemente someter al menos tres solicitudes de manera independientes y sucesivas, obligando al solicitante a que aportare en cada ocasión los mismos documentos que sustentan la exención y pagar por cada trámite individualmente.

El proceso ante el Ministerio de Hacienda y la DGII

En el Ministerio de Hacienda normalmente se le exige al primer adquiriente que desea beneficiarse de los incentivos en cuestión solicitar la exención de la transferencia con el fin de llevar a cabo el traspaso de la propiedad del inmueble ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

En adición, la Dirección General de Impuestos Internos exigirá aumentar el Capital de la sociedad acorde a la nueva adquisición, por lo que hay que agotar nuevamente una solicitud de exención con el pago de tasa la correspondiente en Hacienda.

Una vez efectuada la transferencia será preciso agotar el trámite por tercera ocasión respecto al impuesto sobre los activos, para lo cual se utilizará el título inmobiliario obtenido por el primer adquiriente fruto de los trámites anteriores.

Es fundamental una buena planificación tributaria de la operación, de modo que la misma sea llevada a cabo en el orden correcto y conforme a la ley mientras esperamos que las autoridades se decidan por simplificar estos procedimientos.